Сдача ипотечной квартиры?

Тема в разделе "Кредитный юрист", создана пользователем Мадина, 6 ноя 2016.

  1. Мадина

    Мадина New Member

    У меня квартира в ипотеке, я хочу её сдавать. Чтобы оформить всё официально, по договору аренды - как это делается? Нужно мне согласовывать с банком и как правильно составить договор аренды?
     
  2. Закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

    Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

    Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

    В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право: использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней; извлекать из нее плоды и доходы. То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо. В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

    Условия банков Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две. Первая связана с опасениями банка: потерять предмет залога; получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог. Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды. В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает. В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

    Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды. Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность. Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях: с меньшими сроками; с большими процентными ставками.

    Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно. Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора. Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
     

Поделиться этой страницей