Можно продать квартиру в ипотеке?

Тема в разделе "Кредитный юрист", создана пользователем Бонифация, 4 ноя 2016.

  1. Бонифация

    Бонифация New Member

    Интересует вот что: как правило ипотека берётся на много лет, но не всегда люди все эти годы хотят прожить в этой квартире. Возможно ли как-то продать квартиру в ипотеке? Что для этого нужно?
     
  2. Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать или подарить объект залога (приобретенную в долг жилплощадь) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.

    Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет
    1. Самое первое — это известить свою кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру, ведь без разрешения банка продавец это сделать не сможет.
      Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

      Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.

    2. Найти покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением до заключения договора купли-продажи.
      Перед продажей квартиры, в том числе и ипотечной, необходимо выписаться из нее.
      Также следует выписать несовершеннолетних детей, если они есть.
    3. Провести с покупателем задаток и оформить договор задатка.
      Покупатель должен передать продавцу сумму задатка, которая равна сумме долга по ипотеке. Чтобы обезопасить покупателя договор задатка нужно оформить у нотариуса, в котором будет указано, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в УФРС (Регистрационной палате).

    4. Далее продавцу вместе с покупателем обратится в банк для погашения кредита.
      Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.

    5. Теперь продавцу снять обременение с квартиры.
      Для этого продавцу вместе с представителем банка продавцу придти в УРФС (Регистрационную палату) или МФЦ и подать заявление о снятии обременения. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:
      • паспорта собственников;
      • свидетельство о праве собственности на квартиру. Если его нет то подойдет договор купли-продажи.
      • справку о погашении задолженности;
      • закладная на квартиру.

    6. После регистрации об окончании ипотеки, на оборотной стороне свидетельства будет проставлен штамп, подтверждающий, что обременение с квартиры снято. Если свидетельства нет, то выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет показано, что обременения уже нет.
    7. Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС.

    Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой
    Первое что нужно узнать у покупателя-ипотечника, какой он суммой располагает собственных средств (наличных), а какая сумма – кредитная, т.е. одобрена банком. Если сумма собственных средств покупателя хватает на погашение долга продавца перед банком, то данного «ипотечника» можно рассматривать как покупателя.

    Если же найден такой покупатель:
    1. Сообщить банку о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит.
    2. Далее продавцу с покупателем заключить договор задатка и заверить его у нотариуса.
      Сумма задатка должна быть равна сумме долга перед банком, и задаток идет в счет стоимости квартиры. В договоре задатка указываете, что покупатель приобретает квартиру в ипотеку в конкретном банке.

    3. Далее покупателю оплатить долг по ипотеке в банке. После оплаты банк отдает закладную на квартиру и справку о покрытии задолженности по ипотеке.
    4. Потом продавцу с представителем банка обратиться в УФРС (Регистрационную палату) для снятия обременения с заложенной квартиры, написав для этого заявление о снятии обременения. После регистрации продавцу ставят печать в свидетельстве о праве собственности о снятии обременения. Если свидетельства нет, то выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет показано, что обременения уже нет.
    5. Теперь подготовить документы для банка покупателя, а именно:
      • Заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости (на квартиру). Эта выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру.
      • Взять с дома управления или ТСЖ справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
      • Справку об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире. Эта справка называется выписка из домовой книги.
        Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт.

        После того как все выписались из квартиры уже необходимо взять выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто прописан.

      • Оценку квартиры, которую необходимо заказать в лицензированной компании.
        Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей. Чаще всего оценку оплачивает покупатель, потому что оценка нужна его банку для оформления ипотеки.

    6. Предоставить банку покупателя все необходимые документы (перечислены выше) для его одобрения покупаемой квартиры.
    7. Если банк одобрил квартиру, зарегистрировать сделку купли-продажи в Регистрационной палате.
    Способ 3. Продаем с помощью банка
    В общем-то, действия все те же самые, что и в первом варианте, только поиском покупателя на заложенную квартиру занимается банк, а не продавец.

    Банку главное вернуть собственные средства, поэтому поиском лучшего предложения, чтобы что-то осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься.

    Порядок действий следующий:

    1. Обратиться в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит.
    2. Банк сам подыскивает покупателя.
    3. Банк подготавливает предварительное соглашение, которое продавец с покупателем подписываете и заверяете его у нотариуса.
    4. Банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке.
    5. Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры – также в двух частях (описаны выше).
    6. Продавец с покупателем заключает договор купли-продажи в Регистрационной палате и получает доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.
     

Поделиться этой страницей