Как проверить застройщика?

Тема в разделе "Договор долевого участия", создана пользователем Graf, 5 ноя 2016.

  1. Graf

    Graf New Member

    Каким образом можно проверить застройщика на надёжность перед заключением договора долевого участия? На что прежде всего обратить внимание при заключении договора?
     
  2. Признаки неблагонадежной компании:
    1. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
    2. Компания часто судится.
    3. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
    4. Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
    5. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.

    Как проверить компанию на платежеспособность.

    Выписка из ЕГРЮЛ.

    Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.

    http://egrul.nalog.ru/

    Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.

    В выписке из ЕГРЮЛ нас интересует ИНН директора, он нам далее пригодится.

    Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно и причем на котором висят многочисленные компании, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.
    Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.

    Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.

    Сдает компания налоговую декларацию или нет.

    Проверти сдает компания налоговую декларацию можно на сайте налоговой здесь https://service.nalog.ru/zd.do

    Если не сдает, то вывод простой ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.

    Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

    Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

    Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.

    Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.

    На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.

    https://kontur.ru/focus

    Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.

    Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.

    Важно правильно определить застройщика, и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположный.

    Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?

    Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то входили в неё и имеют темную историю, такую как недостроенный дом, или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица.


    Проверяем директора на номинальность.

    Что такое номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут висеть долги или какая-либо уголовная ответственность.

    Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы берем из выписки ЕГРЮЛ.

    Далее заходим на сайт https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.

    Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержатся.

    Анализ судебной работы компании.

    Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru http://www.1cont.ru/, http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/

    Вводим название компании и нажимаем пуск.

    Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время.

    Незакрытые долги компании.

    На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.

    Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.

    Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил.

    Как еще можно проверить компанию.

    Проверти сайт компании.

    Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим http://www.cy-pr.com/

    Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выбору. В выборке нам интересно дата создания сайта и на кого сайт зарегистрирован.

    Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.

    На этом коммерческом сайте http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.
    Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.

    Группа компаний.

    Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное Юр. лицо без активов. Таким образом бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные Юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из Юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять.

    Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.

    Как правило все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.
     

Поделиться этой страницей